قضايا الأعمال الإنشائية

يعتبر قضايا الأعمال الإنشائية من إحدى مجالات الخبرات الأساسية لمكتبنا، فيقدم الخدمات للمقاولين والمقاولين من الباطن ويقوم بتنظيم جميع العلاقات القانونية التي تظهر مع صياغة العقود الجانبية. ويعمل مكتبنا بكل عزم وسرعة في صياغة عقود الأعمال الإنشائية، وعقود المباني مقابل حصة الأرض، ومتابعة المعاملات في البلديات، وحل الخلافات التي تظهر في إطار قانون الإعمار.

يقدم مكتبنا الخدمات الاستشارية في؛ المراجعة القانونية، وصياغة العقود في المباني مقابل الأرض، خدمات تجديد المباني، وتأمين المواد، والمقاولات، وصياغة العقود في الأعمال الإنشائية المشابهة في مشاريع الأموال الغير المنقولة ذات الحجم المتوسط والكبير والتي تتضمن المباني السكنية والفنادق أو ذات الاستخدام المتعدد. ويقدم أيضا الخدمات الاستشارية في صياغة عقود البيع الأولي والإيجار، وتطبيق الخطة الإدارية، ووضع الملاحظات على سندات التمليك.

أسئلتكم الموجهة

 

السؤال: ما الذي يجب عمله في حالة توقف المقاول عن أعمال البناء أو في حالة ظهور عدم استطاعة المقاول إكمال العمل الإنشائي في الفترة المحددة؟

في هذه الحالة “قد تم تنظيم هذا الموقف في قوانيننا تحت عنوان "تمرد المدين عن الدفع". ويعني تمرد المدين عدم إيفاء المدين دينه (عدم دفعه). ففي هذه الحالة، مع العلم بأن المدين كان له إمكانية دفع الدين ولكنه بالرغم من تحذيره لم يقوم بدفع دينه في الفترة المحددة المتفق عليها. وبما أنه من خاصية العقد الأساسي بأنه يفرض ديونا على الطرفين، ولهذا تم تنظيم عقوبات حالة التمرد عن دفع الدين في المواد 123، 124، 125، 126، 127 من قانون الديون التركية. حيث نصت المادة 124 من قانون الديون على إذا ظهر من حالة وسلوك المدين بأنه لا يهتم بتحديد الفترة؛ ونتيجة تمرد المدين عن دفع الدين وأصبح من الصعب تحصيل الدائن دينه من المدين، فيكون من حق الدائن الاستفادة من حقوقه الاختيارية المنصوصة عليها في قانون الديون التركية بدون إعطاء المدين مهلة من الوقت.

باختصار، يحق لصاحب الأرض الانسحاب من العقد وإنهاء العقد باثر رجعي في حالة استيفاء الشروط حسب الحكم التالي في مادة القانون " حسب جميع التقديرات، إذا ظهر بكل وضوح عدم استطاعة المقاول على إنهاء العمل في الفترة المحددة، يمكن لمالك الأرض فسخ العقد بدون الحاجة الى انتظار اليوم” المحدد للتسليم

السؤال: إذا قمت بفسخ العقد هل يمكنني إستعادة الشقق التي قدمتها؟

حسب قرار جمع الاجتهاد للمحكمة العليا بتاريخ 25/01/1985 والعدد 3/1 قررت الهيئة العامة للمحكمة العليا بأنه في حالة تثبيت عدم إنهاء المقاول 90% من أعمال البناء والتي تتطلب إعطاءه مهلة إضافية لإتمام العمل، فـأنه من الممكن رفع قضية إلغاء سندات التمليك وفسخ العقد بأثر رجعي وإلغاء سندات التمليك التي قدمت للمقاول وتسجيلها في حصص أصحاب الأرض

السؤال: إذا قمت بإعادة الشقق من المقاول هل يكون هنالك طلبا آخرا مني من قبل المقاول؟

ففي هذه الحالة سيكون هنالك حق الطلب من قبل المقاول مقابل الأعمال المفيدة التي قام بها مثل (تكاليف الأعمال الإنشائية، ورسوم الرخصة وغيرها). سيظهر هنالك مستحقات مطلوبة من قبل المقاول حسب قوانين الحقوق التركية بدون أن يكون مصدرا لإثراء المقاول بدون أسباب. ولكن إذا ظهر هنالك شروط عقابية ناتجة من التأخير في عقد إنشاء حصة الأرض وكانت هنالك مستحقات للإيجار وغيره من الحقوق التي تتسبب في المطالبة المالية، فيمكنك في هذه الحالة رفع دعاوى لتحصيل مطالبكم عن طريق طرح طلب مستحقاتكم من طلب مستحقات المقاول.

السؤال: إذا لم يقوم المقاول بأعمال البناء بشكل مطابق للمواصفات الواردة في العقد؟

نظمت هذه الحالة في قوانيننا تحت عنوان ضمان العيوب. حيث يكون حقوقك القانونية ضد منتجات المقاول الناقصة الصنع أو ذات العيوب محفوظة والمشارة اليها في عقود العمل الإنشائي، ويطبق فترة التقادم على العيوب (البسيطة والتي يمكن رؤيتها بالمعاينة أو بالنظر) فترة 6 أشهر، وعلى العيوب المخفية في الأبنية فترة 6 أشهر. ويمكنكم المطالبة بالتعويض عن الضرر الناجم من التدقيق والتثبيت خلال هذه الفترة.

السؤال: ما نوع الحماية القانونية التي يجب توفيرها الى أن تكمل الأعمال الإنشائية؟

من الطبيعي جدا أن يطلب الأطراف المتعاقدة أخذ انفسهم تحت الضمان في حالة تعرض إكمال الأعمال الإنشائية الى الخطر لأسباب مختلفة. ومن الممكن أن يحقق هذه الضمانات بأشكال مختلفة، على سبيل المثال خطاب ضمان مصرفي، ضمان نقدي، وأهمه ضمان الرهون العقارية. ويجرى الرهون العقارية على الأموال الغير المنقولة عن طريق وضع ملاحظة توضيحية على صفحة سجل سند الملكية، ويوفر الرهون العقارية الحق للدائن الى أن يتم إزالة الملاحظة التوضيحية. ومن أكثر انواع الرهون العقارية شيوعا في التنفيذ هو الرهن العقاري بضمانات الأعمال الإنشائية. يضع مالكي الأراضي رهون ضمان الأعمال الإنشائية على الأقسام المستقلة التي تم تحويلها للمقاول في إطار أساس التقاسم، ويتم إزالة هذه الرهون حسب سير الأعمال الإنشائية. على سبيل المثال؛ "عندما يصل الأعمال الإنشائية الى بناء الطابق 5 من البناية يتم إزالة الرهن العقاري من شقة واحدة، وعندما ينتهي العمل من الهيكل العام للبناء ويغطى السقف يتم إزالة الرهن العقاري من شقة واحدة، وعندما ينتهي تغطية الجبهة الخارجية من البناية يتم إزالة الرهن العقاري من شقة واحدة، وعند انتهاء العمل في البناية ويتم تسليم الشقق الى أصحابها بشكل فعلي يتم إزالة الرهن العقاري من شقتين، وبعد انتهاء العمل تماما ويؤخذ رخصة الإسكان يتم إزالة الرهن العقاري من الشقة رقم 20 ذات الطابقين". gibi.

السؤال: ما هي عقد تشييد البناء مقابل حصة الأرض؟

يعتبر عقد تشييد البناء مقابل حصة الأرض، عقدا موقعا بين مالك أو مالكي الأرض و المقاول، وهو نوع من أنواع العقود الرئيسية. إذا تطلب تعريفه؛ فيعرف عقود تشييد البناء مقابل حصة الأرض؛ بأنه عقد يتولى فيه المقاول تمويل أعمال تشييد البناء ويقوم بأعمال إنشاء البناء على قطعة الأرض العائد لمالكه، أما مالك الأرض فيتعهد بنقل قسم مستقل من البناية الى المقاول كبدل لأعمال التشييد. أما موضوع العقود فهي تشييد المباني على الأرض المملوكة لمالك الأرض.

السؤال: كيف يتم دفع تكلفة البناء للمقاول؟

يكون مالك الأرض في مثل هذه العقود مدينا بدفع بدل تشييد البناء على الأرض من خلال "نقل حصة الأرض". وهذا يعني دفع صاحب العمل السعر (البدل) التي يتعين دفعه نقدا.

السؤال: كيف يتم التقاسم؟

يجرى التقاسم على شكل نسبة مئوية من معدل حصة الأرض، ويجرى تنفيذ الأعمال الإنشائية للأقسام المستقلة حسب النسبة المئوية لهذا التقاسم. على سبيل المثال؛"حسب العقد عند هدم العمارة المؤلفة من 14 قسم مستقل، وتشييد عمارة جديدة بدلها بعد أخذ الرخص اللازمة للإسكان والانتقال الى تمليك الطوابق، حيث تكون العمارة الجديدة مؤلفة من طابقين تحت الأرض، وشقتين في الطابق الأرضي، وشقتين في كل طابق، وشقتين ذات طابقين في الطابق 8 والطابق الأخير، أي مجموع 20 شقة مستقلة في البناية الجديدة. ويكون 14 شقة من البناية الجديدة المصممة لمالكي الأرض والباقي 6 شقق تكون عائدة للمقاول."  

السؤال: من هو الطرف الذي يجب عليه الإيفاء بمسؤوليته؟

وكقاعدة في انواع العقود التي تفرض ديونا على كلا الطرفين، وإذا لم يكن أحد من الطرفين ملزما بإداء الديون مسبقا، فالمدين الذي لم يقوم بدفع دينه لا يحق له مطالبة الطرف الآخر بدفع دينه. أما إذا كانت عقود تنفيذ البناء مقابل حصة الأرض، ونظرا بأنه من أنواع العقود الذي يفرض الديون على كلا الطرفين، فيعتبر السؤال أي من الطرفين سيكون ملزما أولا بإداء عمله أمرا مهما. يعتبر المقاول الملزم لتشييد البناء أن يقوم بإيفاء عمله أولا بشكل مناسب للعقد في مثل نوع من أنواع العقود، وبعد ذلك يطلب من مالك الأرض بإداء التزامه أو بمعنى آخر، يجب إتمام العمل بشكل مطابق للعقد في البداية، وبعد ذلك يطلب من مالك الأرض بإداء التزامه.

السؤال: ما هي المدة والمواضيع التي مراعاتها؟

يجب تحديد فترة تنفيذ أعمال البناء حسب رأي الخبير الفني وفقا للمشروع وحجمه وتدوينها بشكل واضح في العقد. وقد لوحظت ظهور مشاكل متعلقة بمدة التنفيذ بين مالكي الأرض والمقاول في الكثير من العقود. وقد يشار في قسم من العقود الى تاريخ توقيع العقد على أنه بدء مدة العمل أو يشار الى تاريخ الحصول على رخصة البناء بأنها بداية مدة التنفيذ، كتعابير غامضة حول مدة التنفيذ. قد يتسبب هذا الموقف في المراحل القادمة من العقد، على سبيل المثال دفع بدل الإيجار، وتنفيذ الشروط الجزائية في العقد وغيرها من المواضيع الى خلق مشاكل بين الأطراف.